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从房价收入比看各地购房难度

日期: 2020-02-03 04:42 浏览次数 : 158

近日,国家统计局近日公布了31个省份2018年居民人均可支配收入。

《中国经济周刊》记者 王红茹│北京报道

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数据显示,10省份人均可支配收入超过全国水平。上海、北京2018年居民人均可支配收入首次突破6万元大关,上海以64183元位居全国首位。

诸葛找房数据研究中心近日发布了一份全国50座城市的租金收入比报告,该报告以整租一居室价格和合租单间价格作参考,将50个城市的租房“痛苦指数”直观呈现。

关于房价是否合理,有许多不同角度的衡量标准,其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。判断一个地区房价的涨幅是否合理,应与当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。

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租金收入比一般指房租与个人可支配收入的比值,它等于人均住房租金除以城镇居民可支配收入。

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,反应了购房的难易程度,也折射出房地产行业的泡沫。根据易居房地产研究院发布的2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》数据,2015年全国商品住宅房价收入比为7.2,其中北京14.5,连续3年位列全国第一,成为全国购房难度最高的城市;内蒙古依旧位居最后,仅为4.4。

具体来看,2018年全国居民人均可支配收入28228元,比上年名义增长8.7%,扣除价格因素影响,实际增长6.5%。

50座城市的租金收入比大致分为三档:

关于房价是否合理,有许多不同角度的衡量标准,其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。判断一个地区房价的涨幅是否合理,应与当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较,为政府、企业以及居民提供一个参考标准。

而且通过对比,上海、北京、浙江、天津、江苏、广东、福建、辽宁、山东、内蒙古2018年居民人均可支配收入超过了全国平均水平。在全国31个省区市当中,上海、北京、浙江2018年居民人均可支配收入位居前三名。

最高的是北京、深圳、三亚、上海,都超过了90%。也就意味着,如果在这些城市收入刚好只达到人均水平,那么基本上也就只够用来付房租。

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法,本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。根据我国的实际情况,笔者认为全国房价收入比保持在6~7属合理区间。

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第二档是50%到90%之间,分别为杭州、广州、大连、重庆、哈尔滨、成都、西安、南宁等17个城市。

1 全国35个大中城市城镇居民收入

在当前的居民收入水平之下,早已追不上房价的水平。生活压力每个时代都有,但没有哪个时代的年轻人的购房、租房压力,如今天这般沉重。年轻人不敢结婚不敢生孩子,高房价俨然成了最具杀伤力的避孕药。

剩下的都是50%以下,属于租房痛苦指数相对较低的区域,主要是郑州、长沙、厦门、苏州、武汉等城市。

选取全国35个大中城市,且为便于研究,对35个大中城市进行以下分类:北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市,天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市,太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市,呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。

兔兔让大家直观的感受一下房价和收入的矛盾,下图是这两年我国主要城市二手房的平均房价,一般来说,二手房数据能更加真实的反映出房地产市场的情况。

租房“痛苦指数”:三亚比肩北京、深圳

从全国35个大中城市2015年城镇居民人均可支配收入来看,呈现东、中、西部递减的状态,经济较为发达的东部一、二线城市整体收入水平较高,深圳以53052元高收入超越2014年冠军上海市,位居全国榜首,而上海和北京同样不甘落后,均突破5.2万元向5.3万元逼近,杭州、宁波、广州、南京、厦门和青岛也统统超过4万元大关。与以上地区形成鲜明对比的是,西部欠发达地区,人均可支配收入较低,乌鲁木齐、西宁刚刚迈过2.5万元。

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此次发布的50城租金收入比排名,特别注明所引用的房租为2019年4月数据,收入为2018年城镇居民人均可支配收入。

由于兰州、西宁、贵阳等西部地区城镇居民人均收入基数较低,且随着西部经济近年来的崛起,这3个地区人均可支配收入增长率在2015年高于全国35城均值,分别达到10.5%、10.2和9.1%;其次,广州作为东部一线城市,经济发展较快,城镇居民人均可支配收入增长幅度也非常显著,以10.8%的高增长率位居35城增幅榜首。最值得注意的是,南昌、武汉、合肥三座中部二线城市,城镇居民人均可支配收入增幅均超过了9.0%,在一定程度上反映出中部城市经济正在日益崛起。

从数据中可以看到,北京、深圳、上海,牢牢把控着中国房价前三甲。三亚、厦门房价超过广州,进入了4万+时代。广州、杭州、南京、福州、天津,跻身全国房价Top10。

在第一梯队中,租金收入比在90%以上的城市共有4个:北京、深圳、三亚和上海,排在前两位的是北京和深圳。由于三亚和上海数据相同,参考“合租单间租金收入比”数据,三亚比上海高出19%,所以,被排在了第三位。

图1 2015年全国35个大中城市城镇居民可支配收入同比增幅排行

从房价和收入的关系,可以得出一个数据叫做房价收入比。房价收入比=住房总价/家庭可支配收入。按照国际惯例,房价收入比位于3-6倍之间处于合理范围,但是就我国来说,房价收入比基本远远高于这个范围。

超过90%的租金收入比意味着,如果在这4个城市租房,收入基本上只够用来付房租了。

数据来源:各地方统计局。

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北上深作为一线城市,多年来房租一直高企不下,租金收入比超过90%并不让人感到意外。相反,三亚的房租收入比甚至比一线城市广州还高出了27%,三亚的“合租单间租金收入比”也在全国排名第一,这让人感到意外。

2 全国35个大中城市房价

排在首位的三亚,房价收入比在40以上;深圳、北京、厦门、上海,均在30以上;福州、广州、天津、杭州皆在20以上。也就是说要想在这些地方买房,最少需要二三十年。

中国社会科学院工经所研究员张世贤在接受《中国经济周刊》记者采访时分析,租金收入比是一个比值,起决定作用的不仅是租金,还有居民可支配收入。“三亚是典型的低收入高租金城市,之所以能够冲入前三甲,不只因为租金偏高,还因为居民可支配收入偏低。”

从国家统计局的商品住宅成交均价来看,均价较高的主要是东部经济发达的一、二线城市,主要为深圳、北京、上海、厦门、杭州等沿海省份的主要城市。2015年,全国房地产市场,最引人的城市毫无悬念的就是“深圳”,其商品住宅销售均价较2014年相比增幅稳站全国第一,接近48.3%,均价排名亦是一举超越上海,位居全国榜首。但同样是一线城市的广东,在房价均价增幅却出现了约4.5%的负增长,位居房价增幅榜的最末端。

所以很多人也正是因为看到了这一点,才放弃了买房的念头,况且现在随着国家房住不炒和租购并举的大力推行之下租房观念已经和过去发生了巨大的转变,租房既能够享受上等货,还没有经济压力,又能够响应国家的政策。

数据显示,三亚的居民人均可支配收入比北京、上海、深圳差了一大截。根据统计部门公布的2018年全国各省份居民人均可支配收入数据,北京是62361元,上海是64183元,深圳是57543元,而三亚只有30487元。

2015年商品住宅均价同比增幅下降的城市由16个锐减到5个,负增长的只有重庆、大连、呼和浩特、西宁和广州五城,但负增长率均不超过5%,可见全国35城房价总体呈现上涨态势。这是因为,从中央到地方各方面楼市利好政策的不断出台,释放了挤压几年的楼市刚性和改善性需求,加之2015年上半年股市避险资金流入楼市,使得以深圳、上海、北京为首的一线城市,楼市成交量大幅攀升,助推房价出现前所未有的井喷式增长;随后,部分二线城市也闻风而动,房地产市场加速回暖,房价抬升。

正在打算买房得你,心动了吗?

西部城市房租偏高,西安“鹤立鸡群”

图2 2015年全国35个大中城市商品住宅成交均价同比增幅排行

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进入租金收入比排名第二梯队的城市共18个。东、西部近乎平分秋色。

数据来源:国家统计局。

东部城市7个:海口、杭州、广州、南京、天津、徐州、珠海;

3 全国35个大中城市房价收入比

西部城市7个:重庆、成都、西安、南宁、贵阳、兰州;乌鲁木齐;

整体上看,35个大中城市的房价收入比有以下3个态势:第一,呈现东、中、西梯度递减的态势,且相差幅度较大;第二,一线城市明显整体高于二线城市,深圳、北京、上海、广州分列第1、3、4、7位,但东部二线城市如厦门、福州和杭州迅猛赶超,目前位列第2、第5、第6;第三,经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言,经济发达的一线城市、东部城市,产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此,购房需求大、投资投机需求也大,购买力强劲,房价水平也较高。

中部城市1个:南昌;

图3 2015年全国35个大中城市房价收入比趋势

东北城市3个:大连、哈尔滨、长春。

数据来源:易居研究院。

其中,重庆、成都、西安、南宁等西部城市进入第二梯队,也多少让人感到意外。专家认为,除了人均可支配收入和东部相比有差距,西部几个城市近年来房租水平明显偏高也是主要原因。

表1 2015年全国35个大中城市房价收入比排名

上海易居房地产研究院近日发布了《2019年一季度50城租金收益率研究报告》显示,西部城市租金收益率(编者注:指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值)也远高于一线城市北上广深,甚至高于一些中部城市)。

排名 城市 房价收入比 排名 城市 房价收入比

其中,西宁以3.7%的租金收益率排名第一,重庆、成都、西安均高于中部城市郑州、武汉、合肥,甚至高于一线城市广州、北京、上海、深圳。

1 深圳 23.2 19 兰州 7.8

在上述几个西部城市中,西安更是鹤立鸡群,不仅房租水平明显偏高,房价近几年也在不断飙升。

2 厦门 15.3 20 南昌 7.5

胡润研究院2018年12月发布的《胡润2018上半年全球房价指数》显示,继2017年房价涨幅68%全国排名第一后,西安在2018年又成为唯一一个进入全球房价涨幅前十的中国大陆城市。过去一年,全球房价涨幅最高的前50名城市中,有16个涨幅超过10%,第50名涨幅5.9%。受限购政策影响,中国大陆城市的房价涨幅明显放缓。西安成为唯一一个进入全球房价涨幅前十的中国大陆城市,涨幅11.8%。香港、徐州、重庆和洛阳房价涨幅位列全球前20。

3 北京 14.5 21 长春 7.5

西安的房价涨幅之所以独占鳌头,在学者看来,跟西安近两年发力的“抢人大战”有关。“西安是较早通过过分降低落户门槛来吸引人口的,从2018年的数据来看,西安楼市在经过‘抢人’后确实表现惊艳。当一个城市吸引的人口多了,自然会推动这个城市房价和房租上涨。”张世贤说。

4 上海 14.0 22 南宁 7.4