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花样年规模增速二次放缓,潘军称拿地要学雅居乐

日期: 2020-02-10 11:52 浏览次数 : 171

观点地产网“两家一起办,效率高一点。”

业绩会直击 | 花样年的“保守”与彩生活的“不一样”来自观点地产新媒体的原创专栏

时代财经APP记者 黄昱

与去年前后脚分开举行花样年、彩生活的业绩发布会不一样,今年主席潘军选择两家上市公司在一个场地里同时举办2018年全年业绩发布会。

或许对于潘军来讲,轻资产没跟上政策、市场,只是少赚点钱,但是重资产踏错了节奏,可能会将花样年拖下“深渊”。

花样年、彩生活同场举办的业绩会再次对外释放出潘军“轻重并举”的战略决心。

对于过去的一年,潘军用了8个词做总结,向外界展示2018年花样年完成的成绩。

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作为最早一批启动轻资产转型的房企,花样年近年来的轻资产收入正在朝着理想的方向发展。“与同行相比,花样年的‘轻重并举’战略已基本落地,轻重业务收入4:6是比较合适的比例,我们想努力保持。”花样年及彩生活主席潘军在3月28日的业绩会上说道。

据观点地产新媒体了解,2018年,花样年合同销售金额超300亿元,同比增长约50%;收入140亿元,同比增长43%;物业服务及其他收入占比近4成,同比增长70%;毛利率维持30%;净负债比率控制在77.4%,较2018年中期下降5.5个百分点。

观点地产网 “两家一起办,效率高一点。”

过去三年,花样年的轻资产收入比重分别为23.4%、32.5%以及38.8%。尽管轻资产业务占比稳步上升,但仍无法掩饰花样年重资产业务规模失速的事实。

去年全年,花样年新开工面积463万平方米,同比增106%;在建面积594万平方米,同比增103%;总土地储备2091万平方米,预计总货值超3000亿元。

与去年前后脚分开举行花样年$花样年控股$ 、彩生活$彩生活$ 的业绩发布会不一样,今年主席潘军选择两家上市公司在一个场地里同时举办2018年全年业绩发布会。

在错过2015年-2016年火爆的房地产市场后,花样年在2017年提出要“轻重并举”,而过去两年,其同比销售增速加快,分别达65.2%、49.6%。但经过短暂加速后,花样年2019年的增速目标又定为了20%-30%。

与此同时,潘军重点介绍了花样年在粤港澳大湾区的城市更新项目。据介绍,花样年目前在大湾区有39个城市更新项目在推进,规划建筑面积约900万平方米。其中,深圳已有10个城市更新项目签订框架协议并纳入土地储备。

对于过去的一年,潘军用了8个词做总结,向外界展示2018年花样年完成的成绩。

潘军表示,基于对今年房地产市场不会大涨也不会大跌的判断,内房企基本都将今年的目标增速定在了25%左右。“我认为20-30%是一个理性的目标,下半年如果有窗口期,花样年的货值是够的,也会有进一步增长的可能。”

彩生活方面,2018年实现收入36.13亿元,同比增长121.9%;归属于股东的净利润4.85亿元,同比增长51.3%;毛利率35.5%,较2017年减少9.4个百分点。

据观点地产新媒体了解,2018年,花样年合同销售金额超300亿元,同比增长约50%;收入140亿元,同比增长43%;物业服务及其他收入占比近4成,同比增长70%;毛利率维持30%;净负债比率控制在77.4%,较2018年中期下降5.5个百分点。

轻资产收入占比近40%

虽然2018年仅从成绩上,花样年和彩生活都交出一份令人满意的答卷,但不管是2019年销售目标20%-30%的增长比例是否保守,或是彩生活在新业务模式是否能够盈利,均成为媒体关注的要点。

去年全年,花样年新开工面积463万平方米,同比增106%;在建面积594万平方米,同比增103%;总土地储备2091万平方米,预计总货值超3000亿元。

花样年2018年的业绩报告显示,其过去一年总收入约140亿元,同比增长43%,其中物业服务和其它收入达54.31亿元,同比增长70.5%,占总收入比例的38.8%。潘军指出,54.31亿元的轻资产收入包括彩生活的36.1亿元,文旅业务的4亿元,科技板块的4亿元以及尚未注入彩生活的物业服务板块贡献了10亿元。

“花样年:货值是够的”

与此同时,潘军重点介绍了花样年在粤港澳大湾区的城市更新项目。据介绍,花样年目前在大湾区有39个城市更新项目在推进,规划建筑面积约900万平方米。其中,深圳已有10个城市更新项目签订框架协议并纳入土地储备。

尽管在潘军看来如今花样年的“轻重并举”战略已基本落地,但回顾过去6年,花样年的转型之路并非一帆风顺。“在2011年下半年我们提出‘去地产化’战略,这是基于当时国家加强对楼市的调控而作出的决策。在后来4年我们始终在控制销售规模,基本稳定在100亿元左右。”潘军称。

“我们认为千亿的目标,还是要努力去达成的。但是速度不一定要那么着急,要稳步,按照经济的走势,金融政策、房地产政策来稳健发展。”在问及公司是否调整未来发展战略时,潘军表示。

彩生活方面,2018年实现收入36.13亿元,同比增长121.9%;归属于股东的净利润4.85亿元,同比增长51.3%;毛利率35.5%,较2017年减少9.4个百分点。

在四年的转型期中,花样年投入了70%的精力和资源在轻资产业务的布局上,逐步搭建起物业管理、金融服务、文旅、商业管理、养老、教育等业务版图,其中物业管理业务“彩生活”在2014年6月登陆香港资本市场,成为内地第一家上市的物业公司。

据了解,在2017年的业绩会上,潘军曾透露出,要在2020年将公司的规模达到千亿。但在2019年,花样年为自己定下的销售目标仅为20%-30%。

虽然2018年仅从成绩上,花样年和彩生活都交出一份令人满意的答卷,但不管是2019年销售目标20%-30%的增长比例是否保守,或是彩生活在新业务模式是否能够盈利,均成为媒体关注的要点。

但由于 2012年-2015年专注于“去地产化”,花样年错过了2015-2016年火爆的房地产市场,导致物业销售规模失速,净利润也随之受到影响,2016年花样年公司拥有人应占年度利润仅有8.06亿元,同比下降33.4%。

按此计算,2019年,花样年将完成的业绩将为400亿元左右。如果要达到2020年实现千亿目标,在该年,花样年起码要实现翻1.5倍的增长。

“花样年:货值是够的”

在规模竞争不断加剧、行业集中度不断攀升的背景下,2017年初,花样年提出第二次业务转型,决定重新加码房地产业务,实现轻重并举。“我发现轻资产也需要重资产的支撑,重资产业务和轻资产业务各占60%和40%的比例是比较合适的。”潘军透露。

但过去由于转型轻资产而错过房地产黄金时代的潘军,在重资产的扩张中,显然更尊重政策的导向。

“我们认为千亿的目标,还是要努力去达成的。但是速度不一定要那么着急,要稳步,按照经济的走势,金融政策、房地产政策来稳健发展。”在问及公司是否调整未来发展战略时,潘军表示。

作为花样年最重要的轻资产收入来源,彩生活2018年交出了一份不错的成绩单,全年主营业务收入为36.1亿元,归属于控股股东的净利润约4.9亿元,分别同比增长121.9%、51.3%。

潘军指出,房地产市场发展要三稳,稳地价、稳房价、稳预期,不会有大幅的增长或下跌。目前,内房股绝大部分都保持25%左右的增长目标。所以,花样年25%至30%是一个理性的目标。

据了解,在2017年的业绩会上,潘军曾透露出,要在2020年将公司的规模达到千亿。但在2019年,花样年为自己定下的销售目标仅为20%-30%。

另外,从服务面积来看,截至2018年底,彩生活的累计平台服务面积达11.2亿平方米。

或许对于潘军来讲,轻资产没跟上政策、市场,只是少赚点钱,但是重资产踏错了节奏,可能会将花样年拖下“深渊”。

按此计算,2019年,花样年将完成的业绩将为400亿元左右。如果要达到2020年实现千亿目标,在该年,花样年起码要实现翻1.5倍的增长。

彩生活执行董事及首席执行官唐学斌指出,目前彩生活的物业管理面积已经是香港所有住宅面积的两倍,其快速扩张主要分两个部分,一部分是自营面积,即通过控股、收购等形成的面积,达5.54亿平方米;一部分是合作及联盟面积,把平台输出到其他的物业管理公司,达5.69亿平方米。

审慎的态度直接反映在花样年的投资策略上。据透露,2019年将使用的投资总额约为销售回款的三分之一。据首席财务官张惠明透露的75%的回款率目标计算,花样年在土地上的投资额将在66.7亿元至100亿元之间。

但过去由于转型轻资产而错过房地产黄金时代的潘军,在重资产的扩张中,显然更尊重政策的导向。

随着存量房时代的到来,去年有不少房企分拆物业公司赴港上市,其中碧桂园服务、新城悦等背靠大体量的地产母公司,在竞争越来越激烈的背景下,彩生活是否能通过进一步的规模扩张在市场上站稳脚跟成为外界关注的问题。

而在2018年,花样年曾预计在土地投资上使用80亿元、90亿元,最后仅使用68亿元。但若以2018年其实现的销售回款220亿元计算,去年使用的投资额占销售回款的比例也约为三分一。

潘军指出,房地产市场发展要三稳,稳地价、稳房价、稳预期,不会有大幅的增长或下跌。目前,内房股绝大部分都保持25%左右的增长目标。所以,花样年25%至30%是一个理性的目标。

潘军表示,2019年彩生活预期从市场新增四至五千万的管理面积,花样年能为彩生活提供的管理面积仅占10%。“我们不会像其他同行一样,地产公司输血给物业管理公司,我们是按照市场化的方式来进行定价。”

“国家政策不断收紧,三四季度全行业拿地速度下降,我们也在看后面的政策。”潘军表示。

或许对于潘军来讲,轻资产没跟上政策、市场,只是少赚点钱,但是重资产踏错了节奏,可能会将花样年拖下“深渊”。

规模增速又“踩刹车”

在媒体质疑这个投资策略是否过于保守之时,张惠明表示,花样年土地储备2091万平方米,货值超过3000亿元。但花样年还是怀着谨慎的策略去投资,2019年30%左右回款用于投资,2020年会增加到35%,2021年到40%,会根据回款做大。

审慎的态度直接反映在花样年的投资策略上。据透露,2019年将使用的投资总额约为销售回款的三分之一。据首席财务官张惠明透露的75%的回款率目标计算,花样年在土地上的投资额将在66.7亿元至100亿元之间。

在轻重并举的战略下,花样年曾提出要在2020年达成千亿销售规模,确保成为行业的主流地产商。2018年,花样年的合约销售额同比增长49.6%至301.7亿元,若按2020年达成千亿目标计算,接下来两年的平均增速至少约为83%。

张惠明介绍,花样年希望投资的土地中,70%用于高周转项目,30%用于利润比较高的项目,比如城市更新等比较大的项目。

而在2018年,花样年曾预计在土地投资上使用80亿元、90亿元,最后仅使用68亿元。但若以2018年其实现的销售回款220亿元计算,去年使用的投资额占销售回款的比例也约为三分一。

但此轮调控政策下,楼市的回调明显,2018年四季度以来,房地产市场明显降温,潘军认为,2019年中国房地产会持续平稳的态势,不会有大幅的增长或下跌,基于此,花样年将2019年的销售增长目标定为了20%-30%。

值得注意的是,城市更新项目是本次业绩会介绍的重点。目前,花样年在大湾区有39个城市更新项目。其中,10个位于深圳的项目已签订框架协议并纳入土地储备,据预计,这部分货值将为花样年提供850亿元的货值,并在2019年至2021年逐步推出。

“国家政策不断收紧,三四季度全行业拿地速度下降,我们也在看后面的政策。”潘军表示。

“我们还是会努力去达成千亿目标,但是速度不一定要那么着急,要按照经济的走势,顺应金融政策、房地产政策来稳健发展。”潘军表示。

充足的土地储备,以及在城市更新方面可预计的货值提供,让潘军在表示增长策略合理的同时,也向外界传达未来进一步的可能性。其称:“下半年如果有窗口期的话,我们的货值是够的,也会有进一步的增长可能。”

在媒体质疑这个投资策略是否过于保守之时,张惠明表示,花样年土地储备2091万平方米,货值超过3000亿元。但花样年还是怀着谨慎的策略去投资,2019年30%左右回款用于投资,2020年会增加到35%,2021年到40%,会根据回款做大。

与此同时,花样年首席财务官张惠明透露,2018花样年的回款是220亿元,在保证75%回款率的基础上,2019年的回款目标是200-300亿元。

“彩生活:我们不一样”

张惠明介绍,花样年希望投资的土地中,70%用于高周转项目,30%用于利润比较高的项目,比如城市更新等比较大的项目。

从土地投资来看,花样年2018年在成都、武汉等10个城市新增 17 幅土地,总建筑面积约 481 万平方米,权益建筑面积约 338 万平方米,权益投资额约 68 亿元。值得注意的是,获取的土地中仅成都的三幅土地来自招拍挂,其余地块均来自并购。

“彩生活正在由一家物业管理企业向一家平台企业转型。”彩生活执行董事及首席执行官唐学斌首先介绍道。“我们和其他的物业公司不一样。”

值得注意的是,城市更新项目是本次业绩会介绍的重点。目前,花样年在大湾区有39个城市更新项目。其中,10个位于深圳的项目已签订框架协议并纳入土地储备,据预计,这部分货值将为花样年提供850亿元的货值,并在2019年至2021年逐步推出。

截至2018 年底,花样年总土地储备建筑面积约2091万平方米,权益面积为1709 万平方米。此外,花样年还在粤港澳大湾区有39个城市更新项目处于不同的发展阶段,大部分位于深圳和惠州,储备规划建筑面积约900万平方米。

资料显示,彩生活目前管理的物业面积已达到了11.22亿平方米。唐学斌在同日的投资者会上举例表示,这个管理面积已经是香港所有住宅面积的两倍。

充足的土地储备,以及在城市更新方面可预计的货值提供,让潘军在表示增长策略合理的同时,也向外界传达未来进一步的可能性。其称:“下半年如果有窗口期的话,我们的货值是够的,也会有进一步的增长可能。”

潘军表示,花样年未来要对标行业内TOP20、TOP30的房企,在拿地策略上会有些改变。“我们的CFO张惠明曾在雅居乐分管投资,他在拿地上面有一些经验和策略。”

可以看到,2018年,许多内地房地产公司分拆旗下物业管理公司赴港交所上市,彩生活作为早在2014年就上市的前辈,与同行业公司对比如何,就自然而然成为外界关注的话题。

“彩生活:我们不一样”

张惠明表示,2019年花样年的投资比例将会占回款的30%左右,同时会根据回款速度及总量来控制,“我们希望70%的投资比例是高周转项目,30%是一些利润率比较高的,像城市更新等一些比较大的项目。”

其中,管理面积规模是万科物业的两倍,万科物业的营收达到98亿元,而彩生活收入却只有36.14亿元,就成为外界对于彩生活盈利能力的首要关注点。

“彩生活正在由一家物业管理企业向一家平台企业转型。”彩生活执行董事及首席执行官唐学斌首先介绍道。“我们和其他的物业公司不一样。”

在潘军看来,花样年要学习雅居乐的拿地模式,要通过合作加快进入招拍挂市场,这样才能快得起来。与此同时,潘军提出要“两条腿走路”,除了加快进入招拍挂市场外,花样年还要将目光投准粤港澳大湾区的城市更新。

“物业管理费我认为是市场化的行为。”潘军表示,同行更多的依赖于母公司的关联交易,从而获得更多来自于母公司的补贴,这种逻辑是不对的。

资料显示,彩生活目前管理的物业面积已达到了11.22亿平方米。唐学斌在同日的投资者会上举例表示,这个管理面积已经是香港所有住宅面积的两倍。

潘军指出,目前已签约的39个城市更新项目中有10个已立项进入专规阶段,这部分将为花样年提供850亿元的货值,并在2019年至2021年逐步推出。还有一些正在立项的项目,按照现在的市场价格,乐观估计大约还有1500亿元左右的货值可以供应。

“彩生活的规模扩张主要有两部分:一部分是自营面积,也就是控股、收购等等形成的面积;另一部分是以小股合作的方式,把平台输出到其他的物业服务公司”,唐学斌指出。目前彩生活自管面积为5.54亿平方米,合作管理面积为5.69亿平方米。

可以看到,2018年,许多内地房地产公司分拆旗下物业管理公司赴港交所上市,彩生活作为早在2014年就上市的前辈,与同行业公司对比如何,就自然而然成为外界关注的话题。

据潘军称,2019年彩生活预期从市场新增四至五千万的管理面积,花样年能为彩生活提供的管理面积大约仅10%。但是花样年不会像其他同行一样,地产公司输血至物业管理公司。

其中,管理面积规模是万科物业的两倍,万科物业的营收达到98亿元,而彩生活收入却只有36.14亿元,就成为外界对于彩生活盈利能力的首要关注点。